賃貸経営のための節税対策入門

エス・シー・エス広報
3 日前
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〜減価償却・経費化を正しく使いこなそう〜

はじめに：賢く節税するのが「利益を守る」近道

賃貸経営は、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。実際には、管理費・修繕費・税金などさまざまなコストが発生します。

特に節税対策をしっかり行わないと、「思ったより税金が高かった…」と利益を圧迫されてしまうことも。今回は、減価償却や経費化など、賃貸経営で基本となる節税ポイントをわかりやすく解説します。

1. 減価償却とは？最大の節税ツール

建物は年月とともに価値が減っていきます。その価値の減少分を経費として計上できる仕組みが「減価償却」です。

【ポイント】

土地は減価償却できない
建物本体・設備部分は減価償却可能
耐用年数に応じて毎年一定額を経費にできる

【例】

築10年のRC造マンション（耐用年数47年）を購入した場合、→ 残りの耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費計上できる

✅ 減価償却を活用すれば、帳簿上の利益を圧縮し、納税額を抑える効果が期待できます。

2. 経費化できる主な費用とは？

賃貸経営では、家賃収入に直接関係する支出は原則経費化が可能です。具体的には以下のようなものがあります。

【経費にできる費用例】

建物の減価償却費
管理費・管理委託料
修繕費・原状回復費用
火災保険料・地震保険料
固定資産税・都市計画税
借入金の利息部分
広告宣伝費（入居者募集のチラシ・サイト掲載料など）
税理士報酬やコンサルティング料
交通費（物件管理や内見に伴う実費）

【注意点】

プライベートな支出は経費にならない
家事按分（自宅兼事務所など）の場合は合理的な割合を設定する必要あり

3. 修繕費と資本的支出の違いに注意

「修繕費」として経費化できるものと、「資本的支出」として減価償却対象になるものは取り扱いが異なります。

【修繕費（すぐに経費化）】

設備交換（同等品への取り替え）
クロス張り替え
塗装工事

【資本的支出（資産計上して減価償却）】

大規模リフォーム（間取り変更・耐震補強）
グレードアップを目的とした設備導入

✅ 節税目的で工事内容を検討する場合、税理士と相談して適切な処理を行うことが重要です。

4. 法人化による節税効果

一定の規模に達した場合、法人化（会社設立）による節税も選択肢になります。

【法人化のメリット】

所得税の累進課税を回避（法人税の方が税率が低いケースあり）
家族を役員報酬として活用するなど所得分散が可能
節税メリットを活かしつつ、退職金制度を活用することも可能

【法人化のデメリット】

設立・維持コストが発生
経理・税務の手間が増える

✅ 個人所有か法人所有かは収益規模・今後の投資方針に応じて選択しましょう。

まとめ：正しい節税は“長く利益を残す”ための基本

賃貸経営で利益を残すには、適切な節税対策が欠かせません。特に減価償却の計画的活用、経費の適正な処理、法人化の検討は大きな効果を生みます。

ただし、無理な節税やグレーな処理はリスクが大きいため、必ず税理士など専門家と連携して行うことが重要です。正しい知識を持って「利益を守る」賃貸経営を目指しましょう！