住宅ローン残債ありでも家は売れる？リアルな流れと注意点

「今の家を売りたいけど、まだローンが残ってる…」

「住宅ローン残ってても売却ってできるの？」

こうした相談、実はかなり多いです。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても家は売却できます。

ただし、スムーズにいくためにはいくつか重要な条件と注意点があります。

この記事では、残債ありの住宅を売却するリアルな流れと、損をしないためのポイントを解説します。

✅ 住宅ローン残債ありでも家は売れる理由

• 売却して得た代金でローン残高を完済できればOK

• 売却価格＜ローン残債でも自己資金や買い替えローンで対応可能

つまり、売却代金でローンを完済できるかどうかがカギになります。

✅ 売却の基本的な流れ（残債ありの場合）

① 売却査定を依頼👉 不動産会社に査定してもらい、相場感を知る　

② 住宅ローンの残債確認👉 金融機関に確認し、現在のローン残高を把握

③ 売却価格の決定・販売活動開始👉 相場＋残債を踏まえて、販売価格を設定

④ 買主決定 → 売買契約

⑤ 決済・引き渡し（同時にローン完済）👉 売却代金からローンを返済し、抵当権を抹消

✅ 売却代金がローン残債に届かない場合（オーバーローン）

➤ 対応策① 自己資金で補填

→ 貯金などで不足分を支払う

➤ 対応策② 買い替えローンを利用

→ 新居用の住宅ローンに上乗せする形で、残債分も融資を受ける

※信用力や年収に応じて審査あり

✅ 注意すべき3つのポイント

1. 売却価格の見積もりは慎重に

• 査定額と実際の成約価格は違う

• 希望価格で売れなければ残債が重くのしかかる

2. 引っ越し・住み替えとタイミングを合わせる

• 売却と購入のタイミングを間違えると仮住まいや余計な出費が発生

3. 抵当権の抹消手続きが必須

• ローン完済と同時に、抵当権（担保）の抹消登記が必要

✅ よくある質問（Q&A）

Q：住宅ローンの返済が厳しい…それでも売れる？

A：売却代金で完済できればOK。金融機関と相談の上、任意売却という選択肢も。

Q：家族にバレずに売却できる？

A：共有名義・連帯保証人がある場合、必ず関与が必要です。

まとめ｜残債ありでも売却はできる、けれど…

• 「売れるか」より「どう売るか」が大切

• ローン残債・相場価格・住み替え計画を早めに整理することがカギ

• 不安がある場合は、任意売却やローン見直しも含めてプロに相談がおすすめ