不動産投資でよくある失敗例5選とその回避法
- エス・シー・エス広報
- 2 日前
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～買う前・持つ間・売る時、3つの局面でリスクをつぶそう～
不動産投資は“ミドルリスク・ミドルリターン”と言われますが、数字や出口を見誤れば一気に赤字転落――。本記事では 初心者が陥りやすい典型的な失敗パターン5つ を取り上げ、その原因と具体的な回避策をわかりやすく解説します。まずは“やってはいけない”を知り、堅実に資産を育てましょう。
❌ 失敗例① 利回り“だけ”で飛びつく
「表面利回り12％」の広告を鵜呑みにして購入 → 実質は赤字…
原因：空室率・管理費・修繕費など“コスト丸無視”
回避策：
実質利回り（ネット利回り）を必ず試算
管理費・広告費は家賃収入の15％前後で見積もる
5年分のキャッシュフロー表を作る
❌ 失敗例② エリア需要を読み違える
大学近くのワンルームを買ったら、数年後にキャンパス移転…
原因：単一需要（学生のみ・工場勤務のみ）に依存
回避策：
人口推移・都市計画をチェック
「学生＋社会人＋法人」など複線需要かを確認
駅徒歩10分圏・複数路線など“逃げ道”のある立地を選ぶ
❌ 失敗例③ 修繕・リフォームを後回し
築30年RCを放置 → 水漏れ＆外壁剥離で一括修繕250万円！
原因：長期修繕計画ゼロ、家賃をすべて生活費に
回避策：
家賃収入の15～20％を修繕積立口座へ自動振替
3年ごとにインスペクション＆工事見積もり
❌ 失敗例④ 融資条件を甘く見る
変動0.5％で借り換え → 金利上昇＋元金据置終了でCF悪化
原因：金利上昇シナリオ、据置終了月を想定せず
回避策：
金利＋1～1.5％のストレステストを実施
据置終了月を手帳＆カレンダーで二重管理
固定か変動かは“返済比率30％以内”を死守
❌ 失敗例⑤ 出口戦略なしで購入
駅徒歩18分・築古…20年後に売れず“塩漬け”に
原因：将来の買主像・売却コストを逆算していない
回避策：
買う前に5年後・10年後の査定価格を調査
仲介手数料・譲渡税を差し引いた手取り額をシミュレーション
利回りだけでなく**IRR（内部収益率）**で最終判断
🔎 3ステップ自己点検シート
タイミング | 確認すること |
買う前 | □ 実質利回り・IRRを計算 □ エリア需要を複線で確認 □ インスペクション済み |
保有中 | □ 修繕積立を自動化 □ 空室率・家賃を毎月モニタリング □ 金利見直し時期を把握 |
売る時 | □ 残債＋諸費用以下で売れるか査定 □ 節税策（買い替え特例など）を検討 □ 仲介＆買取の両方で比較 |
✅ まとめ
「数字をあいまいにした瞬間、失敗が始まる」
数字：利回り・修繕費・金利を“具体”で管理
需要：今だけでなく5年後、10年後も見通す
出口：買う前に“どう売るか”を逆算
この3点を定期的にアップデートすれば、失敗リスクの8割は回避できます。買う前にシミュレーション → 持ったら検証 → 売る前に逆算――このループを回すことが、着実に資産を増やす最短ルートです！
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