相続対策としての不動産投資、節税の落とし穴を解説

「不動産を持っていれば相続税が安くなる」

そんな話を聞いたことはありませんか？

確かに、不動産は相続税評価額が実勢価格よりも低くなる傾向があり、節税効果が期待できる資産です。

しかし、安易な不動産投資が“節税どころか損失”につながるケースも少なくありません。

今回は、相続対策として不動産投資を検討する際に知っておきたい「節税の落とし穴」について、わかりやすく解説します。

✅ 不動産は相続税対策になるのか？

不動産は、現金や株式などの金融資産と比べて、相続税評価額が低くなる傾向があります。たとえば、賃貸用マンションを所有している場合、以下のような評価減が可能です：

• 土地の評価：路線価方式で評価され、実勢価格よりも2〜3割低くなることが多い

• 建物の評価：固定資産税評価額で算出され、こちらも実勢価格より低め

• 貸家の評価減：賃貸中であれば、さらに一定の減額が可能

このように、現金で持っているよりも不動産に変えておくことで、相続税の課税対象額を抑えることができるのです。

⚠️ 節税の「落とし穴」とは？

ただし、節税目的だけで不動産を購入するのは危険です。以下のようなリスクが潜んでいます。

① 実勢価格と評価額の乖離が大きすぎる

評価額が低いからといって、実勢価格が高すぎる物件を購入すると、将来的に売却損が出る可能性があります。

② 空室リスク・収益性の低さ

相続後に家族が物件を引き継いでも、空室が続けば維持費だけがかかり、負担になることも。

③ 修繕・管理コストの見落とし

築年数が経過した物件は、修繕費がかさみます。相続後に大規模修繕が必要になるケースも。

④ 相続人の理解不足

相続人が不動産運用に詳しくない場合、管理や売却に困ることがあります。事前の共有が不可欠です。

✅ 失敗しないためのポイント

節税効果だけでなく、収益性・資産価値・管理のしやすさなど、総合的な視点で物件を選ぶことが重要です。

• 収益性を重視：家賃収入が安定しているか、空室率はどうか

• 資産価値の維持：立地や築年数、将来の再開発などもチェック

• 管理のしやすさ：家族が引き継ぎやすい運用体制を整える

• 相続人との共有：誰が管理するか、売却するかなどを事前に話し合う

まとめ｜「節税」だけに目を奪われない

不動産は相続税対策として有効な手段のひとつですが、「節税になるから買う」という発想だけでは危険です。

収益性や資産価値、相続後の運用まで見据えた長期的な視点が求められます。

まずは、現状の資産と家族構成を整理し、ライフプランに沿った投資戦略を立てることが、後悔しない不動産投資への第一歩です。