【実録】初めての不動産投資、1年目の失敗と学び

これから投資を始めようと考えている人に、「こうすればよかった」を事前に共有できれば本望です。

■ プロフィール

• 年齢：30代前半・会社員

• 年収：約480万円

• 投資経験：ほぼゼロ

• 物件：都内郊外の中古区分マンション（築20年／1K）

• 購入価格：約1,200万円（頭金50万円／残りローン）

1. 【失敗】「利回り」だけを信じて購入してしまった

物件を選ぶとき、「利回り7.8%！」という不動産会社の言葉に魅力を感じて即決。ところが、ふたを開けてみると…

• 実際の家賃収入は管理費・修繕積立金などを差し引いて手取りで約4.5%ほど

• 空室期間が1ヶ月続き、実質の年間利回りは大きく低下

表面利回りだけではなく、実質利回り・空室リスク・地域の賃貸需要まで調べておくべきでした。

2. 【失敗】管理会社を言いなりで選んでしまった

紹介されたままの管理会社に任せたところ…

• 空室時の対応が遅く、内見も少ない

• 毎月のレポートも簡素で、状況がわかりづらい

→ 結果、1年目で3ヶ月も空室が発生。

管理会社は“価格より質”が重要。複数社に見積もり・対応スピード・管理実績を比較すべきだったと反省。

3. 【失敗】購入時の初期コストを甘く見ていた

登記費用、仲介手数料、火災保険、ローン手数料…全部合わせて、想定より30万円以上オーバー。

手元資金をギリギリで用意していたため、初月からキャッシュフローが苦しかったです。

→ 教訓：購入前に「諸費用込み」でトータル予算を組んでおくこと！

4. 【学び】とはいえ、大きな資産の第一歩にはなった

失敗は多かったものの、「一歩踏み出した」ことで得た学びは大きかったです。

• 不動産の仕組みが体感で理解できた

• 毎月の収支管理が習慣化

• 次は「立地」「管理体制」「資産価値」を優先して検討できる

結果的に、2年目にはより条件の良い2戸目を検討中。1年目の経験がなければ、この選択肢もなかったと思います。

まとめ｜不動産投資は「実践からの学び」が一番強い

不動産投資に“完璧なスタート”は存在しません。特に初心者のうちは、小さく始めて、早く学ぶことが何より大事だと実感しました。

これから始める方は、ぜひ以下の3点を押さえてください

• 利回りの「見せ方」に騙されないこと

• 管理会社は自分で選ぶこと

• 初期費用は余裕を持って準備すること

そして、「失敗するかも」と怖がるより、経験の中で成長していく意識を持つことが、長く続けるカギだと思います。