【FP監修】不動産売却で「手元に残る金額」の計算方法とは？

不動産を売るとき、多くの人が最初に気になるのが「結局、いくら手元に残るのか？」ということ。

しかし、売却価格＝利益ではないのが不動産の難しいところです。

この記事では、ファイナンシャルプランナー（FP）監修のもと、不動産売却で実際に「残る金額」の計算方法をわかりやすく解説。初めての売却で損をしないために、ぜひ最後までご覧ください。

売却価格＝利益じゃない！手元に残るお金はどう決まる？

たとえば、3,000万円で家を売ったとしても、そのまま3,000万円が振り込まれるわけではありません。以下のようなコストや税金が引かれます。

手元に残る金額＝

売却価格 − 売却にかかる費用 − 税金 − ローン残債

各項目を詳しく見ていきましょう。

1. 売却にかかる費用（目安：売却価格の3～6%）

代表的な内訳は以下の通り：

費目	概要
仲介手数料	売却価格の最大3%＋6万円（＋消費税）
登記費用（抹消登記）	約1〜3万円
住宅ローン返済手数料	数千円〜2万円程度（金融機関により異なる）
引っ越し費用	数万円〜10万円前後（任意）
リフォーム・修繕費	状況により必要（クリーニング含む）

たとえば3,000万円の物件なら、およそ90〜150万円前後の費用が想定されます。

2. 税金（譲渡所得税）

売却で得た利益（譲渡所得）がある場合、税金が発生する可能性があります。

▷ 譲渡所得の計算式：

売却価格 −（購入時の価格＋取得費＋売却費用）＝ 譲渡所得

この「譲渡所得」に対して、下記の税率がかかります：

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下の短期譲渡	約39%
5年超の長期譲渡	約20%

※条件により、3,000万円特別控除や、買い替え特例が適用される場合もあります。

※居住用かどうかでも課税の有無が異なります。

3. ローン残債がある場合は、差し引きが必要

まだ住宅ローンが残っている場合は、売却代金から一括返済が必要です。仮にローン残債が1,000万円ある場合、売却価格3,000万円なら、そこから1,000万円を差し引くことになります。

【シミュレーション】実際に残る金額は？

例）3,000万円でマンションを売却

• ローン残債：1,000万円

• 仲介手数料：96万円

• その他諸費用：20万円

• 譲渡所得税：0円（3,000万円特別控除適用）

手元に残る金額：1,884万円

想像よりも少ない？ それとも多い？こうした具体的な金額感をつかんでおくことが重要です。

まとめ｜売却前に「残るお金」を試算しておこう

不動産の売却は、一見するとまとまった金額が入ってくるように感じますが、実際にはさまざまな費用や税金が差し引かれるため、「手元に残るお金」を正しく把握しておくことが大切です。

特に以下のポイントをおさえておきましょう：

✅ 売却費用は3～6%が相場

✅ 税金は「控除の有無」で大きく変わる

✅ ローン残債がある場合は要注意

「今売るべきか迷っている」「ローンが残っているけど売却できるのか？」という方は、不動産会社の無料査定やFP相談を活用してみてください。