“表面利回り”だけで判断してはいけない理由とは？

🏠 はじめに

不動産投資を始めようと物件を探していると、必ず目に入る「表面利回り◯％」の文字。

数字が高ければ高いほど「お得そう！」と思ってしまいがちですが、表面利回りだけで投資判断をすると、思わぬ失敗を招く可能性があります。

この記事では、表面利回りと実質利回りの違いや、「なぜ表面利回りだけではダメなのか」を初心者向けにやさしく解説します。

✅ そもそも「表面利回り」って何？

表面利回り（グロス利回り）とは、

年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

で算出されるもので、あくまで「収入ベースだけ」で見た利回りです。たとえば、物件価格1,000万円で、年間家賃が60万円なら表面利回りは6％。

でも…ここに経費や空室、税金などの“現実”は含まれていません。

✅ 表面利回りが高くても“儲からない”3つの理由

① 経費がかかる

管理費・修繕費・固定資産税・火災保険・入居者募集の広告費など、年間で数十万円の出費になることも珍しくありません。

→ 実際の利益は、表面利回りの半分以下になることも。

② 空室リスクがある

「ずっと満室」とは限りません。入れ替えや空室期間が発生すれば、収入は大きく減り、実質利回りもガクッと下がります。

→ 表面利回りは「満室想定」での数字なので要注意。

③ 修繕リスク・築年数の影響

築古物件で利回りが高くても、近いうちに大規模修繕が必要になるケースも。エレベーター・外壁・給排水管など、見えないコストに要注意。

→ 安さにはワケがある！高利回りはリスクとのトレードオフ。

✅ 大切なのは「実質利回り」を見ること

実質利回り（ネット利回り）とは、

年間家賃収入 − 年間経費 ÷ 物件価格 × 100

経費や空室リスクを加味して、「実際にどれくらい手残りがあるか」を示す指標です。

表面利回りが10％あっても、実質では5％を下回ることもよくあります。物件購入の前には、必ずシミュレーションしておきましょう。

✅ 初心者が見落としがちな“隠れコスト”

• 管理委託料（賃料の3〜5％が目安）

• 原状回復費（退去時のリフォーム）

• 火災保険・地震保険

• 固定資産税・都市計画税

• 仲介手数料・登記費用（初期費用）

まとめ

✔ 表面利回りは「見かけの数字」でしかない

✔ 本当に見るべきは「実質利回り」や「キャッシュフロー」

✔ 高利回りには、それ相応のリスクやコストがある