家を売って不動産投資に乗り換える戦略とは？

「今の家、そろそろ売ってもいいかな？」「どうせなら次は資産になる家を持ちたい」

そんな考えから、マイホームを売却して不動産投資に乗り換える方が増えています。

特に、住宅ローン完済後や子どもの独立をきっかけに、住み替え＋資産運用をセットで検討するケースが注目されています。

今回は、マイホーム売却から不動産投資への乗り換え戦略について、メリット・注意点・進め方までわかりやすく解説します。

✅ この戦略が注目される3つの理由

1. 資産の再構築ができる　→ 使わない広い家より、運用できる小さな物件に分散投資

2. 現金化して手元資金を確保できる　→ 売却資金でローンなしの物件を購入すればリスク低減に

3. 家賃収入で老後も安定　→ 年金＋家賃で、生活に余裕が生まれる可能性も

✅ 戦略の流れ：5ステップで解説

① 現在の住まいの査定を取る

• 不動産会社に無料査定を複数依頼して、売却可能額の目安をつかむ

• リフォーム歴や築年数、周辺相場などもチェック

② 売却で得られる資金を算出

• 売却価格 − 残債 − 諸費用（仲介手数料・税金など）＝投資に回せる自己資金

③ 不動産投資の目的を明確に

• 月々の家賃収入？将来の売却益？

• 目的によって選ぶ物件タイプ（区分マンション・戸建て・一棟アパートなど）が変わる

④ 投資用物件を選ぶ

• 利回りだけでなく、空室リスクや修繕計画、エリアの将来性にも注目

• 初心者は「都心部の単身向けワンルーム」などから始めるのが無難

⑤ 管理・運用の体制を整える

• 管理会社に委託するか、自己管理するかを選択

• 税理士・FPとの連携も視野に入れると安心

✅ 注意すべきポイント

• 税金（譲渡所得税）に注意　→ 特にマイホームを売却する場合、「3,000万円の特別控除」が使えるかどうかで税額が大きく変わる

• 居住の安定も考慮　→ 売却後に「自分が住む場所」を確保しておくのが前提　→ 賃貸に住み替える or 小さな物件を購入して居住用とするなどの選択が必要

まとめ

マイホームを売却し、不動産投資に乗り換える戦略は、住まいを“消費財”から“収益資産”に変える発想とも言えます。

「老後に向けた資産運用」や「セカンドキャリアの収入源づくり」としても有効ですが、しっかりとした計画と信頼できるパートナー選びがカギになります。